Коли можна перестати давати гроші дітям?
Фінансовий консультант Ніран Ішвар зазначає, що майже всі орендні об’єкти нерухомості, які він коли-небудь мав, збитковалися, і він вважає, що все більше людей починають розуміти, що це не завжди безпрограшний спосіб заробити гроші.
Ішвар, який є керівником відділу бухгалтерського обліку, багатства та консультування в Float, сказав, що після врахування податків на нерухомість, страхування, витрат на обслуговування та альтернативної вартості грошей, заморожених в орендній нерухомості, кожен його орендний об’єкт збитковався, за винятком одного, який спрацював, тому що був куплений у вдалий час, «що є вдачею, замаскованою під майстерність».
«Коли я підраховував витрати на свої об’єкти, я завжди враховував альтернативну вартість. Якщо ви підрахуєте цифри при 100-відсотковому кредиті, скажімо, 500 000 доларів, ви отримуєте 500 доларів на тиждень… коли ви сплачуєте страхування, податки та витрати на ремонт і обслуговування, а потім свій час і зусилля, ви насправді не заробляєте багато грошей, якщо тільки не тримаєте його протягом тривалого періоду часу.
«Люди кажуть, що це хороший час для купівлі, але тоді вам доводиться витрачати важко зароблені гроші, щоб поповнити його і втримати.
«Якби ви вивели свій капітал і інвестували його в стандартні індексні фонди або пайовий фонд, існує ймовірність, що якщо ви виберете правильний, ви могли б отримати значно кращий результат за той самий період».
Він зазначив, що багато інвесторів все більше цікавляться активами, що забезпечують певну ліквідність, або нерухомістю, яка дасть більше грошового потоку.
Ішвар сказав, що інвесторам потрібно думати про те, чого вони хочуть досягти будь-якими своїми інвестиціями. «Якщо ви купуєте нерухомість для майбутнього багатства, то це може бути добре… Я не кажу, що нерухомість – це погано. Я кажу, що вам слід одночасно розглядати нерухомість та інші класи активів, щоб бути диверсифікованими».
Опитування ASB щодо інвестиційної впевненості показало, що багато людей тепер очікують нижчих прибутків від інвестицій у нерухомість.
Опитування економіста Тоні Александра, проведене раніше цього року, показало рекордну кількість інвесторів, які розглядають продаж.
Тренер з інвестицій в нерухомість Стів Гуді зазначив, що інвестори тепер застосовують інший підхід, оскільки ринок стагнує.
Ціни залишаються незмінними або падають у більшості регіонів країни протягом останніх трьох років, хоча Кентербері та Отаго повернулися до своїх попередніх піків.
«П’ять років тому з нерухомістю не могло нічого піти не так, зараз усі говорять, що нерухомість може піти, що є дурницею… Просто настала черга покупців першого житла стрибати, що чудово для середньостатистичних довгострокових інвесторів, оскільки це виводить так багато об’єктів нерухомості з орендного пулу.
«Інвестори просто змінилися, вони не інвестують в капітал на цьому етапі ринку, тому вони інвестують в інший показник, який має сенс, – грошовий потік».
Він зазначив, що період до Різдва, ймовірно, буде жахливим часом для продажу нерухомості, але хорошим часом для купівлі.
Гуді сказав, що він бачить цінність у «промислових містах», таких як Палмерстон-Норт і Гастінгс. «У них не було масового буму чи великого спаду, вони просто працюють і роблять своє. Там багато цікавих речей відбувається, багато чудових можливостей для грошового потоку. Є багато людей, які мають можливість позичити, але вони тримають руки в кишенях, тому що нервуються».
Головний економіст з нерухомості Cotality Келвін Девідсон погодився, що інвестори, схоже, змінюють свій підхід. Він зазначив, що, схоже, змінюється тип нерухомості, яку купують інвестори.
У 2016 році 13,8% покупок інвесторів становили таунхауси, а 71,7% – будинки.
У 2021 році ці показники становили 15,5% та 69,9%.
До цього року вони становили 66,9% та 19,4%.
Понад три чверті покупок першого житла припадають на окремі будинки.
«Це може бути пов’язано з доходом або грошовим потоком… ми оцінюємо, що прибутковість таунхауса зараз становить близько 5% порівняно з 4,5%… це не величезна різниця, але певна різниця».
Він зазначив, що історично інвестори отримували значну частину свого прибутку від зростання капіталу, але багато факторів, що стимулювали зростання цін у минулому, таких як довгострокове падіння відсоткових ставок, перехід до домогосподарств з подвійним доходом та дефіцит житла, змінилися.
«Я думаю, якщо є момент, коли ми побачимо структурні зміни в темпах зростання цін на житло, це може бути саме зараз. Я думаю, ми все ще побачимо зростання цін на житло, оскільки доходи зростатимуть, а витрати на будівництво дещо підвищаться, населення продовжуватиме зростати, ці фактори все ще будуть стимулювати зростання цін на житло в довгостроковій перспективі, але зростання може бути повільнішим. Тому, якщо інвестори хочуть отримати такий самий прибуток від нерухомості, їм знадобиться певний дохід. Було б логічно, якби ви перейшли до більш прибуткової нерухомості».
Він зазначив, що чув, що деякі інвестори також зосереджуються на стратегії, за якою вони ремонтують, щоб додати вартість. «Ви додаєте спальню, ви підвищуєте прибутковість, роблячи це, замість того, щоб просто купити будинок, сидіти на ньому і чекати, поки його вартість зросте».
Деякі інвестори також можуть купувати таунхауси, тому що, якщо вони були новобудовами, вони були звільнені від правил співвідношення кредиту до вартості та боргу до доходу.