- 1
- 2
- 3
- 4
- 1
- 2
- 3
- 4
З приходом весни та літа сфера нерухомості традиційно активізується. У багатьох українських регіонах спостерігається зростання цін як на оренду, так і на продаж житла. Однак, ця динаміка залишається неоднорідною, оскільки на неї впливають такі фактори, як попит, внутрішня міграція, загальна безпекова ситуація та економічні аспекти.
Отже, середньозважена вартість нерухомості все менше відображає реальний стан ринку. Це пояснюється тим, що якщо для орендарів ключовими є особливості конкретного будинку та квартири, то на ринку купівлі ціна значною мірою залежить від типу житла та його розташування.
24 Канал досліджував, чому середня вартість оренди вже не відображає справжньої картини ринку, як змінюються ціни на первинному та вторинному ринках нерухомості, і чи варто очікувати подальшого зростання цін на оренду цієї осені.
Чому середня вартість оренди майже нічого не пояснює
Людмила Кірюхіна, керівниця ЛУН Статистики, у коментарі для 24 Каналу зазначила, що наприкінці літа на ринок виходить значна кількість студентів, молодих фахівців та сімей з дітьми, які змінюють місце проживання перед початком навчального року.
Цьогоріч вже помітні перші ознаки сезонного пожвавлення: найшвидше дорожчають саме однокімнатні квартири – сегмент, який традиційно першим реагує на зростання попиту.
- За останній місяць середня вартість оренди однокімнатного житла зросла у Львові на 11%, в Одесі – на 8%, у Харкові – на 7%, у Вінниці – на 7%, у Києві – на 6%.
- Двокімнатні квартири дорожчають повільніше та менш рівномірно: Львів +9%, Одеса +7%, Дніпро +6%, Київ +1%, Харків без змін.
- У сегменті трикімнатних квартир у більшості міст ціни залишаються стабільними або навіть знижуються; наприклад, в Одесі за місяць вони подешевшали на 10%, у Дніпрі – на 6%.
Людмила Кірюхіна,
Керівниця ЛУН Статистики
Ця тенденція свідчить про сезонне посилення попиту саме на компактне житло, яке традиційно користується найбільшим попитом напередодні нового навчального року. Водночас Київ цього літа демонструє менш виражену активність, ніж зазвичай. Середній термін експозиції квартири на ринку оренди зараз становить близько 7 днів, тоді як у попередні літні сезони він скорочувався приблизно до 5 днів.
Цікаво, що експерт з нерухомості Ірина Луханіна для 24 Каналу розповіла, що парадокс сучасного ринку оренди полягає в тому, що середня ціна все менше пояснює реальний стан справ. Адже оренда поступово дорожчає, проте дві майже ідентичні квартири в одному районі можуть відрізнятися в ціні на 20–30%.
За словами Луханіної, це рідко пов’язано з площею, станом ремонту чи навіть розташуванням. Скоріше це зумовлено зміною критеріїв, за якими орендар оцінює житло сьогодні.
Ірина Луханіна,
Рієлторка
На перший погляд, може здатися, що ціни просто рівномірно зростають. Насправді це вже не так. Найцікавіше навіть не в тому, що оренда стала дорожчою. Це було цілком передбачувано. Значно цікавіше інше – чому сьогодні люди готові платити більше. Відповідь вже давно не зводиться лише до району чи ремонту.
Луханіна наводить динаміку середніх орендних ставок у Києві, за даними ЛУН, де:
- 1-кімнатна квартира
На початку квітня вартість становила 16 819 гривень, а на початку липня – 17 500 гривень. Різниця склала 681 гривню, тобто +4%.
- 2-кімнатна квартира
У квітні вартість становила 25 000 гривень, а на початку липня – 27 000 гривень. Зміна: +2 000 гривень (+8%).
- 3-кімнатна квартира
У квітні ціна була на рівні 40 808 гривень, а на початок липня – 44 435 гривень. Зміна: +3 627 грн (+8,9%).
За словами експертів, те, що ще кілька років тому вважалося лише додатковою перевагою, нині стало одним із ключових чинників, що впливають на вартість оренди. Йдеться насамперед про наявність генератора, автономних інженерних систем, безперебійного водопостачання, підземного паркінгу, який можна використовувати як укриття, а також професійного управління будинком.
Якщо квартира розташована в сучасному житловому комплексі з генератором, автономними інженерними системами, підземним паркінгом та професійним управлінням, вона зазвичай швидше знаходить орендаря й має більше шансів бути зданою без зниження ціни. Натомість аналогічне за площею житло у будинку старого фонду часто поступається за привабливістю, навіть якщо розташоване поруч,
– каже пані Ірина.
Через це середня вартість оренди по району вже не завжди відображає реальну ситуацію на ринку. У межах одного району сформувався помітний ціновий розрив між сучасними житловими комплексами та будинками старого фонду.
Як змінюються ціни на квартири
Якщо на ринку оренди дедалі важливішими стають характеристики самого житла, то на ринку купівлі ситуація відрізняється залежно від сегмента. Керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький у коментарі для 24 Каналу пояснює, що про загальне літнє здорожчання поки говорити зарано.
На первинному ринку ціни переважно коливаються в межах 1–3%, тобто масового літнього подорожчання поки не спостерігається.
- Найбільше за червень квадратний метр подорожчав у Черкаській (+7,5%) та Чернівецькій (+6,4%) областях. Водночас у Запорізькій (-6,3%) та Кіровоградській (-4,8%) областях ціни навпаки знизилися.
- У Києві середня вартість квадратного метра в новобудовах навіть дещо знизилася — до 1 379 доларів (-3,5% за місяць).
Віталій Поберезький,
керівник з розвитку продуктів DIM.RIA
Причина такої обережної динаміки – попит на нове житло в червні помітно впав у більшості регіонів, найпомітніше в Києві (-21%). Тобто забудовники поки не поспішають підіймати ціни, бо покупці не дуже активно купують.
На вторинному ринку ситуація інша. Тут подорожчання вже є відчутним:
- Найбільше за червень зросли ціни на однокімнатні квартири у Кіровоградській (+19%), Чернігівській (+16%) та Чернівецькій (+11%) областях.
- У сегментах дво- та трикімнатних квартир темпи зростання були помірнішими, однак загальна тенденція до подорожчання також зберігається.
Відтак говорити про старт літнього подорожчання можна саме щодо вторинного ринку, адже там ціни справді пішли вгору в більшості регіонів. На первинному ж ринку ситуація стриманіша: подекуди ціни ростуть, подекуди навіть знижуються, зазначає експерт.
Де сьогодні попит залишається найстійкішим
Якщо аналізувати ринок нерухомості столиці, то Луханіна зазначає, що високий потенціал мають Голосіївський та Дарницький райони. В обох районах попит підтримується великою кількістю сучасних житлових комплексів, гарним співвідношенням ціни та якості, а також університетами та офісними центрами.
Вищим за середній є потенціал у Солом’янському та Оболонському районах. Якщо в першому районі попит формують зручна транспортна логістика та активний ринок праці, то в другому – сімейний попит та дефіцит якісних пропозицій.
У Шевченківському районі стабільний попит підтримує потенціал, хоча його подальше зростання вже обмежене високими цінами. А от у Печерському він є помірним, де зазвичай найвища цінова база в столиці. Через це темпи подальшого зростання цін тут значно стриманіші.
Якщо ж говорити про інші міста, то найкращі перспективи й надалі залишаються у великих містах, які продовжують приймати внутрішньо переміщених осіб та мають активний ринок праці. Насамперед це Київ, Львів, Івано-Франківськ, Ужгород та Чернівці.
Водночас у частині західних регіонів ціни вже наблизилися до межі платоспроможності орендарів. Саме тому потенціал подальшого зростання там виглядає більш стриманим, ніж у столиці,
– додає експертка з нерухомості.
Подібну тенденцію фіксують й аналітики DIM.RIA. За словами Віталія Поберезького, найшвидше ціни найближчими місяцями можуть зростати саме у західних регіонах – Львові, Ужгороді, Тернополі, Івано-Франківську та Чернівцях. Основною причиною залишається внутрішня міграція, адже попит тут і надалі перевищує пропозицію.
У Києві, особливо в центральних районах, зокрема Печерському та Шевченківському, ціни також залишатимуться високими, однак темпи їхнього зростання, за оцінкою експерта, будуть стриманішими через певне зниження попиту.
Статистика від ЛУН показує, що за останній рік найстабільніші високі темпи зростання демонструють такі регіони:
- У Львові оренда квартир за рік подорожчала на 24–28% залежно від кількості кімнат, в Івано-Франківську – на 20–30%, у Чернівцях і Тернополі – на 22–24%, у Хмельницькому – на 17–36%, в Ужгороді – на 18–31%.
- Найспокійнішою залишається ситуація в Києві, де оренда однокімнатних квартир за рік зросла лише на 6%, двокімнатних – на 3%, а трикімнатних практично не змінилася.
- Водночас у менших містах центральної України зростання було відчутнішим: у Вінниці – 15–23%, Полтаві – 10–25%, Кропивницькому – до 29% для однокімнатних квартир.
- Найбільші темпи зростання зафіксовано на сході та півдні України. У Харкові оренда за рік зросла на 70–100%, у Запоріжжі – на 43–60%, у Миколаєві – на 17–80%.
- У Дніпрі річне зростання було більш помірним – 7–13%, а в Одесі – 17–23% для одно- та двокімнатних квартир.
Загалом можна сказати, що захід України дорожчає стабільно й поступово; схід і південь демонструють найвищі темпи через ефект низької бази, а Київ наразі залишається одним із найбільш стабільних ринків.
Чи очікувати здорожчання оренди восени
Подальша динаміка залежатиме не лише від сезонності, а й від економічних чинників, говорить Поберезький. Річ у тім, що влітку ключовими для ринку залишаються попит і пропозиція, собівартість будівництва, безпекова ситуація та доступність фінансування.
Для первинного ринку найбільший вплив мають подорожчання будівельних матеріалів і логістики, дефіцит робочої сили, витрати на енергоресурси, темпи будівництва та рівень довіри до забудовника. Саме тому девелопери нерідко змушені поступово переглядати ціни, компенсуючи зростання собівартості.
А на вторинному ринку ключовими факторами залишаються рівень попиту, внутрішня міграція, безпекова ситуація, державні програми “єОселя” та “єВідновлення”, а також кількість доступних пропозицій.
У містах зі стабільним попитом власники мають більше можливостей підвищувати ціни, тоді як у регіонах із вищими ризиками продавці частіше змушені йти на поступки.
Водночас, на думку Ірини Луханіної, до осені не варто очікувати рівномірного подорожчання всього ринку. Найімовірніше, спостерігатиметься вже знайомий сезонний цикл, а саме – з середини серпня попит традиційно починає зростати.
Річ у тім, що саме в цей період розпочинаються переїзд першокурсників до місць навчання, переїзд старшокурсників, переїзд сімей, які активізувалися після літніх відпусток та планують змінювати житло тощо.
Саме в цей період власники квартир зазвичай отримують найбільше запитів і можуть дещо підвищити орендні ставки. Як правило, цей етап триває до середини вересня,
– додає експертка.
Водночас до більш спокійного стану ринок повертається наприкінці вересня – на початку жовтня. Тоді орендні ставки наближаються до рівня початку літа.
Источник: www.24tv.ua