Підписаний договір, передані гроші та зареєстроване право власності не завжди ставлять крапку в історії з квартирою. У певних випадках угоду можна оскаржити у суді, але для цього потрібні конкретні обставини.
Після купівлі квартири продавець не може просто передумати й забрати житло назад. Однак Цивільний кодекс України дозволяє розірвати угоду, якщо під час її укладення були серйозні порушення. Про це повідомляє «Судово-юридична газета».
Одного лише жалю продавця або невдоволення ціною недостатньо, щоб повернути квартиру. Суд бере до уваги лише конкретні юридичні підстави: обман, тиск, насильство або стан людини в момент підписання документів.
Які угоди суд визнає недійсними
Цивільний кодекс вимагає, щоб обидві сторони мали необхідну дієздатність, а рішення укласти договір було добровільним. Людина мала підписувати документи за власною волею. Якщо ці умови порушено, виникають підстави для визнання договору недійсним.
Закон розрізняє дві категорії таких угод. Нікчемна угода недійсна безпосередньо за законом, тому окреме рішення суду може не знадобитися. Оспорювану угоду можна оскаржити в суді — для цього одна зі сторін або інша зацікавлена особа має довести факт порушення.
Обман як підстава для розірвання договору
Договір можна оскаржити, якщо одна зі сторін навмисно ввела іншу в оману щодо важливих обставин угоди. Та просто заявити, що продавця чи покупця обдурили, замало. У суді треба показати, у чому саме полягав обман, довести його умисність і вплив на рішення укласти договір.
Тиск, насильство або неусвідомлення дій
Ще одна підстава — незаконний фізичний чи психологічний тиск. Якщо людина погодилася на продаж під загрозою, із застосуванням насильства або внаслідок інших незаконних дій, суд може визнати договір недійсним.
Закон передбачає й ситуації, коли під час підписання людина через свій стан не усвідомлювала значення своїх дій або не могла ними керувати. Тут важливий саме стан людини на момент укладення договору. Якщо проблеми зі здоров’ям виникли вже після продажу квартири, цей факт не доводить, що під час підписання вона не усвідомлювала своїх дій.
Що станеться з квартирою та грошима
Якщо суд визнає договір недійсним, сторони зазвичай повертають одна одній усе, що отримали за угодою. Тобто покупець повертає квартиру, а продавець — сплачені за неї гроші. Якщо через незаконну угоду людина зазнала збитків або моральної шкоди, за певних умов вона може вимагати їх відшкодування.
Як захистити себе перед купівлею квартири
Згідно з матеріалами «Судово-юридичної газети», основними причинами судових спорів щодо купівлі-продажу житла в Україні залишаються приховані права третіх осіб, неповнолітніх дітей або особисті борги продавців. У період воєнного стану також зросла кількість угод за довіреністю, які частіше оскаржують у суді.
«Судово-юридична газета» радить ще до внесення завдатку провести повну юридичну перевірку (due diligence) історії квартири та власника. Це допомагає виявити приховані права інших осіб, обтяження, співвласників та несплачені борги до підписання договору.