Чи це початок великого розпаду?
Австралійська нерухомість та глорифіковані будівельні товариства, що її підтримують — вибачте, наші великі банки — змінюють свій напрямок.
І провина покладається виключно на податкові зміни, оголошені в бюджеті травня, які скасували деякі надмірності, що сприяли 25-річному буму на ринку нерухомості.
Це був міхур?
Цілком можливо. Щонайменше, це було на межі фундаментальної зміни структури австралійського суспільства шляхом створення постійного класу землевласників, який майже повністю виключав би тих, хто не народився в ньому.
Роками зростаюча кількість молодих потенційних власників житла прагнула змін. Цей поколіннєвий тиск швидко перетворювався на політичну силу, оскільки хвилі молодих австралійців ставали виборцями.
Ображені завжди створюють найбільший шум. І тепер ситуація змінилася.
Ті, хто володіє нерухомістю і бездіяльно спостерігав, як вартість нерухомості зростала до надзвичайних рівнів, засмучені перспективою того, що “золоті часи” закінчилися.
Багато хто поєднав два варіанти: зробити ставку на нерухомість і вкласти решту готівки в акції банків, які отримали прибуток від стимулювання буму.
Високі відсоткові ставки залишаться
Здається, ми перейшли від занепокоєння зростанням цін на житло до занепокоєння падінням цін на житло. Ну, принаймні, деякі з нас.
Попри всю тривогу та яскраві заголовки, що домінують у фінансовій пресі, поточний спад є відносно скромним навіть за останніми стандартами, хоча він має потенціал стати значною подією.
Здути міхур нерухомості вимагає значної майстерності; чого бракувало майже кожному уряду чи центральному банку, які коли-небудь намагалися це зробити.
Згадайте Японію після буму 80-х. Або Китай з 2019 року. І не будемо забувати Америку у 2007 році.
Резервний банк Австралії спостерігає за каскадом економічних наслідків від змін цін на житло. (ABC News: Matt Roberts)
Ставка на будинок
Коли Мішель Буллок сьогодні вийде до трибуни, можна очікувати повторення того ж повідомлення, яке Резервний банк Австралії транслював весь рік.
Інфляція – ворог. РБА зробить усе можливе, щоб перемогти її, і біль від вищих відсоткових ставок є набагато бажанішим, ніж довгостроковий біль від стійкої інфляції.
Мішель Буллок, ймовірно, залишиться на позиції щодо фокусу РБА на інфляції. (ABC News: John Gunn)
Коли РБА говорить про інфляцію, він має на увазі вартість придбання повсякденних товарів, таких як хліб, масло і навіть бензин.
Він точно не говорить про вартість утримання даху над головою, якщо, звісно, ви не орендуєте.
Але ті, хто володіє житлом і обтяжений величезними іпотечними платежами, не враховуються.
Житло враховується у показниках інфляції лише у випадку, якщо ви будуєте нове.
З точки зору РБА, нерухомість та вартість іпотеки не є споживчими товарами, хоча вони мають величезний вплив на домашні бюджети та витрати.
Тому публічно РБА не цікавлять ціни на нерухомість.
Однак, приватно, кожен член правління розуміє величезні наслідки, які іпотечні платежі та рух цін на нерухомість мають на економіку, витрати та інфляцію.
Вони чудово усвідомлюють, що коли нерухомість стрімко зростає, заможні власники житла, ймовірно, більше позичатимуть і витрачатимуть на споживчі товари.
Але якщо вартість житла різко впаде, це може призвести до каскадного ефекту на витрати, інвестиції та економічне зростання.
Саме тому ви не побачите підвищення ставки цього місяця, а якщо цей спад триватиме, то й протягом решти цього року.
Яйця та кошики
Westpac був під вогнем учора.
Другий за величиною кредитор житла в Австралії, після Commonwealth Bank, опублікував деякі квартальні показники, які висвітлили раптовий спад у його бізнесі з кредитування житла.
Заявки на отримання іпотечних кредитів різко впали, скоротившись на 20 відсотків.
Акції банків впали, оскільки заявки на іпотеку скоротилися. (ABC News: John Gunn)
Враховуючи, що іпотечні кредити є основним бізнесом австралійських банків, інвестори відреагували різким падінням акцій Westpac – більш ніж на 5 відсотків.
Це був ще один аргумент для обуреної галузі нерухомості після змін у федеральному бюджеті, які обмежили негативне оподаткування нових будівель і замінили 50-відсоткову знижку на приріст капіталу на інфляційну знижку.
Зміни збіглися з трьома послідовними підвищеннями ставок, і серед економістів триває суперечка щодо того, яке зрушення мало найбільший вплив.
Судячи з цифр Westpac, доводиться зробити висновок, що, хоча обидва заходи змусили потенційних покупців натиснути на гальма, підвищення відсоткових ставок є домінуючим фактором.
У той час як заявки інвесторів на позики впали на 26 відсотків за квартал, заявки власників-окупантів — які не постраждали від змін бюджету — впали на 18 відсотків.
Якби це 18-відсоткове падіння було відображене в обох категоріях позик, зміни бюджету явно завдали шкоди, але значно менше, ніж підвищення ставок.
Підвищення ставок мали найбільший вплив на два найбільші ринки – Сідней і Мельбурн, що має сенс, враховуючи, що вони були найбільшими бенефіціарами вражаючого буму з 2023 року.
В національному масштабі ціни впали на 1,9 відсотка за останній квартал. Але темпи падіння прискорюються, і навіть колишні ринки-лідери, такі як Перт, Брісбен і Хобарт, ледь зростають або падають.
Сідней за останній квартал впав більш ніж на 4 відсотки. Але це ніщо порівняно з падінням до пандемії, за 20 місяців з середини 2017 до початку 2019 року.
За цей період нерухомість Сіднея впала майже на 14 відсотків, а Мельбурн втратив близько 10 відсотків. І це було в той час, коли відсоткові ставки були стабільними.
Це падіння було навмисно спроєктоване банківським регулятором, Австралійським управлінням пруденційної нормотворчості.
Стурбоване темпами зростання нових позик, воно цілеспрямовано націлилося на інвесторів, ввівши обмеження для банків.
Якщо з того періоду можна винести якийсь урок, то це те, що динаміка ринку може швидко змінюватися, а настрої – крихкі.
Уроки з-за кордону
Незважаючи на всі попередження та погрози РБА щодо зла інфляції, центральні банки неохоче боролися з надмірним зростанням цін на активи, доки не ставало надто пізно.
Спад на ринку нерухомості поглиблюється
Спад на ринку житла в Австралії поширюється по всій країні, останні дані про ціни на нерухомість свідчать про те, що раніше стійкі ринки, які нещодавно встановили рекордні ціни, зараз відчувають зниження вартості.
На піку приголомшливого буму нерухомості в Японії у 80-х роках, кілька гектарів, на яких розташовувався Імператорський палац, оцінювалися приблизно в 5,1 трильйона доларів США, що було більше, ніж уся нерухомість у Каліфорнії.
Коли Банк Японії “здув” міхур серією жорстких підвищень ставок, це призвело до спаду японської економіки, що спричинило десятиліття рецесії, від якої вона так і не оговталася.
Президент Китаю Сі Цзіньпін припинив роботу свого стрімкого ринку нерухомості незадовго до пандемії, що спричинило хаос у внутрішній економіці з того часу через слабке споживання та інвестиції.
Ціни все ще падають, змушуючи країну все більше покладатися на експорт, що спотворює світову торгівлю.
Коли американський міхур нерухомості луснув у 2007 році, викривши зловживання та необдумане кредитування в банківській системі, це майже зупинило світову економіку.
До цього часу австралійська нерухомість була однією з найдорожчих у світі, а австралійці, відповідно, одними з найбільш обтяжених боргами у світі.
Зняти тиск з ринку нерухомості буде складно, але цілком необхідно.
І РБА знає це.