Валерия Городинская
- 1 Чому середня вартість оренди вже майже нічого не пояснює
- 2 Як змінюються ціни на оселі
- 3 Де сьогодні попит залишається найстійкішим
- 4 Чи варто очікувати подорожчання оренди восени
- 1 Чому середня вартість оренди вже майже нічого не пояснює
- 2 Як змінюються ціни на оселі
- 3 Де сьогодні попит залишається найстійкішим
- 4 Чи варто очікувати подорожчання оренди восени
Навесні та влітку ринок нерухомості традиційно жвавішає. У багатьох регіонах України вартість оренди та продажу зростає. Динаміка, попри це, залишається нерівномірною, адже на неї впливають попит, внутрішня міграція, безпекова ситуація та економічні чинники.
Тому середня вартість житла все менше відображає реальну картину на ринку. Адже якщо для орендарів вирішальними стають характеристики конкретного будинку та квартири, то на ринку купівлі-продажу все більше залежить від сегмента житла та регіону.
24 Канал з’ясовував, чому середня ціна оренди вже не відображає реальної ситуації на ринку, як зараз змінюються ціни на первинному та вторинному ринках житла і чи варто очікувати нового подорожчання оренди вже цієї осені.
Чому середня вартість оренди вже майже нічого не пояснює
У коментарі 24 Каналу Людмила Кирюхіна, керівниця ЛУН Статистики, пояснила, що наприкінці літа на ринок виходить великий обсяг студентів, молодих спеціалістів та сімей з дітьми, які змінюють місце проживання перед початком навчального року.
І цього року вже спостерігаються перші ознаки сезонного пожвавлення: найшвидше дорожчають саме однокімнатні квартири – сегмент, який традиційно першим реагує на зростання попиту.
- За останній місяць медіанна вартість оренди однокімнового житла зросла у Львові на 11%, в Одесі – на 8%, у Харкові – на 7%, у Вінниці – на 7%, у Києві – на 6%.
- Двокімнатні квартири дорожчають повільніше та нерівномірніше: Львів +9%, Одеса +7%, Дніпро +6%, Київ +1%, Харків без змін.
- У сегменті трикімнатних квартир у більшості міст ціни залишаються стабільними або навіть знижуються, наприклад, в Одесі за місяць вони зменшились на 10%, у Дніпрі – на 6%.
Людмила Кирюхіна,
керівниця відділу статистики ЛУН
Така динаміка свідчить про сезонне пожвавлення попиту саме на компактне житло, яке традиційно користується найбільшим попитом напередодні нового навчального року. Водночас Київ цього літа демонструє більш стриману активність, ніж зазвичай. Медіанний термін перебування квартири на ринку оренди зараз становить близько 7 днів, тоді як у попередні літні сезони він скорочувався приблизно до 5 днів.
Цікаво, що експертка з нерухомості Ірина Луханіна в ефірі 24 Каналу розповіла, що парадокс сьогоднішнього ринку оренди полягає в тому, що середня ціна все менше відображає те, що насправді відбувається. Адже оренда зараз поступово дорожчає, проте дві майже однакові квартири в одному районі можуть відрізнятися за ціною на 20 – 30%.
За словами Луханіної, це рідко пов’язано з площею, ремонтом чи навіть розташуванням. Скоріше це пов’язано з тим, що змінився принцип, за яким орендар оцінює житло зараз.
Ірина Луханіна,
рієлторка
На перший погляд може здатися, що ціни просто рівномірно зростають. Насправді це вже не так. Найцікавіше навіть не в тому, що оренда подорожчала. Це було цілком передбачувано. Набагато цікавіше інше – чому сьогодні люди готові платити більше. Відповідь вже давно не зводиться лише до району чи ремонту.
Луханіна наводить динаміку середніх орендних ставок у Києві за даними ЛУН, де:
- 1-кімнатна квартира
На початку квітня ціна становила 16 819 гривень, а на початку липня вартість становила 17 500 гривень. Різниця склала 681 гривню, тобто +4%.
- 2-кімнатна квартира
У квітні вартість становила 25 000 гривень, а на початку липня – 27 000 гривень. Зміна склала 2 000 гривень (+8%).
- 3-кімнатна квартира
У квітні ціна становила 40 808 гривень, а на початку липня – 44 435 гривень. Зміна: +3 627 грн (+8,9%).
За словами експертів, те, що ще кілька років тому вважалося лише додатковою перевагою, зараз стало одним із ключових факторів, що впливають на вартість оренди. Йдеться насамперед про наявність генератора, автономних інженерних систем, безперебійного водопостачання, підземного паркінгу, який можна використовувати як укриття, а також професійного управління будинком.
Якщо квартира розташована в сучасному житловому комплексі з генератором, автономними інженерними системами, підземним паркінгом та професійним управлінням, вона, як правило, швидше знаходить орендаря та має більше шансів бути зданою без зниження ціни. Водночас аналогічне за площею житло в будинку старого фонду часто поступається за привабливістю, навіть якщо розташоване поруч,
– каже Ірина.
Через це середня вартість оренди по району вже не завжди відображає реальну ситуацію на ринку. У межах одного району сформувався помітний ціновий розрив між сучасними житловими комплексами та будинками старого фонду.
Як змінюються ціни на оселі
Якщо на ринку оренди все більше значення набувають характеристики самого житла, то на ринку купівлі-продажу ситуація відрізняється залежно від сегмента. Керівник із розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезкий у коментарі для 24 Каналу пояснює, чому про загальне літнє подорожчання наразі говорити зарано.
На первинному ринку ціни переважно коливаються в межах 1 – 3%, тобто масового літнього подорожчання поки що не спостерігається.
- Найбільше за червень квадратний метр подорожчав у Черкаській (+7,5%) та Чернівецькій (+6,4%) областях. Водночас у Запорізькій (-6,3%) та Кіровоградській (-4,8%) областях ціни, навпаки, знизилися.
- У Києві середня вартість квадратного метра в новобудовах навіть дещо знизилася – до 1 379 доларів (-3,5% за місяць).
Віталій Поберезкий,
керівник з розвитку продуктів DIM.RIA
Причина такої обережної динаміки – попит на нове житло у червні помітно впав у більшості регіонів, особливо в Києві (-21%). Тобто забудовники поки що не поспішають піднімати ціни, оскільки покупці не дуже поспішають купувати.
На вторинному ринку ситуація інша. Тут подорожчання вже відчутне:
- Найбільше за червень зросли ціни на однокімнатні квартири у Кіровоградській (+19%), Чернігівській (+16%) та Чернівецькій (+11%) областях.
- У сегментах дво- та трикімнатних квартир темпи зростання були більш помірними, проте загальна тенденція до подорожчання також зберігається.
Тому говорити про початок літнього зростання цін можна саме стосовно вторинного ринку, адже там ціни справді пішли вгору у більшості регіонів. На первинному ж ринку ситуація більш стримана: місцями ціни зростають, місцями навіть знижуються, зазначає експерт.
Де сьогодні попит залишається найстійкішим
Якщо аналізувати ринок нерухомості столиці, то Луханіна заявляє, що високий потенціал є у Голосіївському та Дарницькому районах. В обох районах попит підтримується великою кількістю сучасних житлових комплексів, добрим співвідношенням ціни та якості, а також університетами та офісними кварталами.
Вище середнього потенціал у Солом’янському та Оболонському районах. Якщо в першому районі попит формують зручна транспортна логістика та активний ринок праці, то в другому – сімейний попит та дефіцит якісної пропозиції.
У Шевченківському районі стабільний потенціал підтримує попит, хоча потенціал подальшого зростання вже обмежений високими цінами. А от у Печерському він помірний, при цьому тут зазвичай найвища цінова база в столиці. Через це темпи подальшого подорожчання тут значно стриманіші.
Якщо ж говорити про інші міста, то кращі перспективи, як і раніше, залишаються у великих містах, які продовжують приймати внутрішню міграцію та мають активний ринок праці. Насамперед це Київ, Львів, Івано-Франківськ, Ужгород та Чернівці.
Водночас у деяких західних регіонах ціни вже наблизилися до межі платоспроможності орендарів. Саме тому потенціал подальшого зростання там виглядає більш стриманим, ніж у столиці,
– додає експертка з нерухомості.
Подібну тенденцію фіксують і аналітики DIM.RIA. За словами Віталія Поберезкого, найближчими місяцями ціни можуть найшвидше зростати саме в західних регіонах – Львові, Ужгороді, Тернополі, Івано-Франківську та Чернівцях. Основною причиною залишається внутрішня міграція, адже попит тут, як і раніше, перевищує пропозицію.
У Києві, особливо в центральних районах, зокрема Печерському та Шевченківському, ціни також залишаться високими, однак темпи їхнього зростання, за оцінкою експерта, будуть більш стриманими через певне зниження попиту.
Статистика від ЛУН показує, що за останній рік найбільш стабільні високі темпи зростання демонструють такі регіони:
- У Львові оренда квартир за рік подорожчала на 24 – 28% залежно від кількості кімнат, в Івано-Франківську – на 20 – 30%, у Чернівцях та Тернополі – на 22 – 24%, у Хмельницькому – на 17–36%, в Ужгороді – на 18 – 31%.
- Найбільш спокійною залишається ситуація в Києві, де оренда однокімнатних квартир за рік зросла лише на 6%, двокімнатних – на 3%, а трикімнатних практично не змінилася.
- Водночас у невеликих містах центральної України зростання було більш помітним: у Вінниці – на 15 – 23%, у Полтаві – на 10 – 25%, у Кропивницькому – до 29% для однокімнатних квартир.
- Найбільші темпи зростання зафіксовані на Сході та Півдні України. У Харкові орендна плата за рік зросла на 70 – 100%, у Запоріжжі – на 43 – 60%, у Миколаєві – на 17 – 80%.
- У Дніпрі річне зростання було більш помірним – 7 – 13%, а в Одесі – 17 – 23% для одно- та двокімнатних квартир.
Загалом можна сказати, що на заході України оренда дорожчає стабільно і поступово; Схід та Південь демонструють найвищі темпи через ефект низької бази, а Київ поки залишається одним із найстабільніших ринків.
Чи варто очікувати подорожчання оренди восени
Подальша динаміка залежатиме не лише від сезонності, а й від економічних факторів, зазначає Поберезкий. Річ у тім, що влітку вирішальними для ринку залишаються попит і пропозиція, собівартість будівництва, безпекова ситуація та доступність фінансування.
На первинний ринок найбільший вплив мають подорожчання будівельних матеріалів та логістики, дефіцит робочої сили, витрати на енергоресурси, темпи будівництва та рівень довіри до забудовника. Саме тому девелопери нерідко змушені поступово переглядати ціни, компенсуючи зростання собівартості.
А на вторинному ринку ключовими чинниками залишаються рівень попиту, внутрішня міграція, безпекова ситуація, державні програми “єОселя” та “єВідновлення”, а також кількість доступних пропозицій.
У містах зі стабільним попитом власники мають більше можливостей підвищувати ціни, тоді як у регіонах з вищими ризиками продавці частіше змушені йти на поступки.
Водночас, на думку Ірини Луханіної, до осені не варто очікувати рівномірного подорожчання всього ринку. Найімовірніше, спостерігатиметься вже знайомий сезонний цикл, а саме – з середини серпня попит традиційно починає зростати.
Річ у тім, що саме в цей період починаються переїзди першокурсників до місця навчання, переїзди старшокурсників, переїзди сімей, які активізувалися після літніх відпусток і планують змінити житло тощо.
Саме в цей період власники квартир зазвичай отримують найбільшу кількість запитів і можуть дещо підвищити орендні ставки. Як правило, цей етап триває до середини вересня,
– додає експертка.
Водночас ринок повертається до більш спокійного стану наприкінці вересня – на початку жовтня. Тоді орендні ставки наближаються до рівня початку літа.
Источник: www.24tv.ua